Quanto vale la tua casa in via San Giovanni Bosco a Brescia? Dati reali del venduto

Se per definire la cifra hai fatto la media dei prezzi degli annunci della zona, rischi di commettere un errore molto comune: quegli immobili infatti sono ancora in vendita proprio perché il prezzo è fuori mercato. Oggi ti mostro i prezzi reali, quelli registrati all’Agenzia delle Entrate.

Ho analizzato sette compravendite immobiliari registrate all’agenzia delle entrate tra aprile 2024 e ottobre 2025 tutte nel Quartiere Don Bosco e più precisamente in via San Giovanni Bosco.

Tralasciando le compravendite che il mercato prezza come criticità o con caratteristiche davvero particolari, come spiego nel prossimo articolo.

I prezzi di vendita spaziano da 120.000€ fino a un massimo di 400.000€ con valori al metro quadro che vanno da un minimo di 1.644 euro a un massimo di 2.663 euro.

Come puoi notare la forbice è ampia, parliamo di una differenza di 1.019 €/mq. Questo che cosa significa? Significa che due immobili, anche molto simili per zona e dimensioni, possono avere valori completamente diversi.
in questo caso specifico su un appartamento da 100 metri arriviamo fino a 101.900 euro di differenza.

Ma cosa determina questa differenza? La prima cosa da capire è che il prezzo non dipende semplicemente dalla metratura.

Quello che sposta davvero il prezzo al metro quadro all'interno di questa forbice sono caratteristiche dell'immobile ben precise, come:

- le condizioni interne;
- il piano;
- la luminosità;

- la presenza dell'ascensore;
- l'esposizione, le pertinenze come box o cantina;
- il contesto condominiale;

- il coefficiente di vetustà;
- la specifica zona OMI in cui si trova l'immobile.

Vale la pena ricordarlo, a volte come in questo caso, all'interno dello stesso quartiere coesistono più zone OMI con valori differenti.

Questi sono tutti dettagli che cambiano radicalmente il valore oggettivo di mercato.

Come vedi, sbagliare questo valore anche di poche centinaia di euro significa iniziare la vendita con un prezzo troppo basso, perdendo da subito decine di migliaia di euro.

Oppure prepararsi a mesi e mesi di visite di curiosi che non faranno mai un’offerta concreta.

Questo succede perché una casa che resta ferma sul mercato troppo a lungo, superando di gran lunga il tempo medio di vendita della zona, si svaluta automaticamente.

Un dato fondamentale, questo, che vedremo nel dettaglio nel prossimo articolo.

Questi dati ti dicono molto, ma per capire se è davvero il momento giusto per vendere la tua casa, nel prossimo Articolo trovi l’analisi completa del mercato immobiliare del quartiere Don Bosco.

Scoprirai quali sono state le tipologie di appartamenti più vendute nell'anno appena passato, le tempistiche di vendita, come si sono mossi i prezzi e soprattutto se questo è un buon momento per vendere la tua casa.